الزام به سند ملک قولنامه‌ای | پیگیری پرونده های قولنامه ای

معاملات ملکی در ایران همیشه با چالش‌هایی همراه بوده و یکی از رایج‌ترین این چالش‌ها، مقاومت فروشنده در زمان انتقال رسمی سند است. بسیاری از افراد تصور می‌کنند بعد از امضای قولنامه، کار تمام شده است؛ در حالی‌ که بخش اصلی تعهدات، یعنی تنظیم سند رسمی در دفترخانه، هنوز باقی مانده است. همین موضوع باعث شده «الزام به سند ملک قولنامه‌ای» به یکی از پرپرونده‌ترین دعاوی ملکی در دادگاه‌های حقوقی تبدیل شود.

در چنین شرایطی خریدار باید بداند چه حقوقی دارد، چه مدارکی لازم است و چگونه می‌تواند فروشنده را ملزم به انتقال رسمی ملک کند. در این مقاله از گروه وکلای فروکیل، تمامی مراحل، شرایط قانونی و نکات مهم این دعوا را به زبانی ساده اما دقیق بررسی می‌کنیم تا مسیر پیگیری پرونده برای شما روشن و قابل‌فهم باشد.

الزام به سند ملک قولنامه‌ای چیست؟

خرید و فروش ملک در ایران معمولاً در دو مرحله انجام می‌شود:

۱. عقد قولنامه یا مبایعه‌نامه
۲. تنظیم سند رسمی در دفترخانه

گاهی فروشنده پس از امضای قولنامه، از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک خودداری می‌کند. در این شرایط، خریدار می‌تواند با طرح دادخواست الزام به سند ملک قولنامه‌ای از دادگاه بخواهد فروشنده را مجبور به انتقال رسمی ملک کند.
این دعوا یکی از شایع‌ترین پرونده‌های ملکی است و آگاهی دقیق از شرایط، مدارک، هزینه‌ها و روند رسیدگی آن باعث می‌شود خریدار بدون اتلاف وقت، حق خود را دریافت کند.

شرایط طرح دعوای الزام به سند ملک قولنامه‌ای

برای اینکه دادگاه فروشنده را ملزم به انتقال رسمی کند، چند شرط اساسی باید وجود داشته باشد:

۱. وجود یک قرارداد معتبر (قولنامه یا مبایعه‌نامه)

مهم‌ترین مدرک، قولنامه‌ای است که:
دارای امضا یا اثر انگشت طرفین باشد؛
مشخصات ملک، ثمن معامله، تاریخ تحویل و تاریخ حضور در دفترخانه در آن درج شده باشد.
طبق مواد ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی، قولنامه صحیح و لازم‌الاجراست و عدم تنظیم سند رسمی تأثیری در اعتبار معامله ندارد.

۲. پرداخت کامل یا قسمت عمده ثمن معامله

اگر در قرارداد شرط شده باشد که انتقال سند رسمی منوط به پرداخت کامل ثمن است، باید خریدار اثبات کند:
یا تمام ثمن را پرداخت کرده؛
یا مبلغ باقیمانده را آماده پرداخت دارد.
تهیه گواهی عدم حضور از دفترخانه نیز به خریدار کمک می‌کند.

۳. امکان قانونی انتقال ملک

گاهی ملک مشکلاتی دارد که انتقال را غیرممکن می‌کند، مانند:
در رهن بودن ملک
بازداشت ملک
نداشتن پایان‌کار یا صورت‌مجلس تفکیکی
وراثتی بودن ملک و عدم انحصار وراثت
اگر این موانع وجود داشته باشد، خریدار باید در کنار دعوای الزام به سند، دعاوی دیگری نیز مطرح کند.

چه کسانی می‌توانند این دعوا را مطرح کنند؟

خریدار
قائم‌مقام یا نماینده قانونی خریدار
ورثه خریدار
اگر فروشنده فوت کرده باشد، دعوا علیه ورثه فروشنده مطرح می‌شود.

مراحل طرح دادخواست الزام به سند ملک قولنامه‌ای

۱. تهیه مدارک

مدارک لازم عبارتند از:
اصل قولنامه
رسیدهای پرداخت وجه
استعلام ثبت اسناد
گواهی عدم حضور (اگر وجود دارد)
کارت ملی و شناسنامه

۲. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی

در دادخواست باید مشخص شود:
خواسته: «الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک موضوع قولنامه مورخ …»
مشخصات کامل ملک: پلاک ثبتی، آدرس، مساحت

۳. ارجاع پرونده به شعبه دادگاه عمومی حقوقی

دادگاه معمولاً دستور استعلام از ثبت، شهرداری و سایر مراجع را صادر می‌کند.

۴. بررسی شرایط ملک و دفاعیات طرفین

اگر فروشنده منکر قرارداد باشد، دادگاه رسیدگی می‌کند.
اگر ملک در رهن یا بازداشت باشد، ابتدا باید رفع مانع صورت گیرد.

۵. صدور حکم

در صورت احراز شرایط، دادگاه حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر می‌کند.

۶. اجرای حکم در دفترخانه

اگر فروشنده همچنان همکاری نکند، نماینده اجرای احکام به‌جای او سند را امضا می‌کند.

مدت زمان رسیدگی به دعوای الزام به سند ملک قولنامه‌ای

این زمان بسته به شرایط بین ۴ تا ۱۲ ماه متغیر است.
عواملی مانند:

تعداد استعلام‌ها
وجود موانع ثبتی
اعتراض فروشنده
کارشناسی‌ها

می‌توانند روند پرونده را طولانی کنند.

هزینه طرح دادخواست الزام به سند ملک قولنامه‌ای

هزینه‌ها شامل:
هزینه دادرسی (بر اساس قیمت منطقه‌ای ملک)
هزینه دفاتر خدمات قضایی
هزینه کارشناسی (در صورت نیاز)
حق‌الوکاله وکیل (اختیاری)
با توجه به مالی بودن دعوا، هزینه دادرسی معمولاً قابل توجه است.

الزام به سند ملک قولنامه‌ای با الزام به تنظیم سند رسمی چه تفاوتی دارد؟

در اصل هیچ تفاوتی در ماهیت وجود ندارد.
اما در سئو برای این مقاله و طبق خواسته شما، عبارت الزام به سند ملک قولنامه‌ای به عنوان کلمه کلیدی اصلی به‌کار می‌رود و عبارت الزام به تنظیم سند رسمی در متن لینک‌دهی می‌شود.

اگر ملک مشاع باشد چه باید کرد؟

اگر ملک مشاع باشد، خریدار تنها می‌تواند سهم فروشنده را مطالبه کند و چنین حکمی از سمت دادگاه صادر می‌شود.
در نتیجه، انتقال رسمی یک ملک مشاع به‌طور کامل امکان‌پذیر نیست، مگر اینکه تمام مالکین حضور داشته باشند.

در چه شرایطی دعوای الزام به سند ملک قولنامه‌ای رد می‌شود؟

رای معمولاً در موارد زیر رد می‌شود:

۱. جعلی بودن یا بی‌اعتباری قرارداد

اگر فروشنده ادعای جعل کند و کارشناسی آن را تأیید نماید.

۲. عدم پرداخت ثمن توسط خریدار

۳. در رهن بودن ملک و ناتوانی در فک رهن

۴. اختلاف بر سر مالکیت واقعی ملک

۵. مجهول بودن ملک یا عدم امکان تشخیص دقیق آن

حق حبس در دعوای الزام به سند ملک قولنامه‌ای

طبق ماده ۳۷۷ قانون مدنی، هرگاه یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند تعهد خود را متوقف کند.
بنابراین:
اگر فروشنده سند را منتقل نکند، خریدار می‌تواند پرداخت باقیمانده ثمن را متوقف کند.
البته باید آمادگی پرداخت را در دادگاه ثابت کند.

آیا می‌توان علاوه بر الزام به سند، خسارت هم گرفت؟

بله.
خریدار می‌تواند هم‌زمان با دعوا، خسارات زیر را مطالبه کند:
خسارت دیرکرد حضور در دفترخانه
وجه التزام قراردادی
ضرر و زیان ناشی از تأخیر در انتقال ملک
هزینه‌های دادرسی و وکیل

نقش وکیل در دعوای الزام به سند ملک قولنامه‌ای

این پرونده‌ها جزو پیچیده‌ترین دعاوی ملکی هستند، زیرا:

نیاز به آشنایی کامل با مقررات ثبت
آگاهی از روند استعلام‌ها
توانایی رفع موانع ثبتی
نحوه جمع‌آوری مستندات
دارند.

برای کسب راهنمایی فوری می‌توانید از وکیل آنلاین رایگان استفاده کنید تا پیش از ثبت دادخواست، مسیر پرونده‌تان از نظر حقوقی بررسی شود.

سوالات متداول

۱. اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشود، چه کنیم؟
از دفترخانه گواهی عدم حضور بگیرید و دعوای الزام به سند ملک قولنامه‌ای را مطرح کنید.
۲. اگر ملک به چند نفر فروخته شده باشد چه می‌شود؟
در صورت معامله معارض، پرونده به سمت کیفری (انتقال مال غیر) نیز می‌رود.
۳. آیا برای الزام به سند، حضور فروشنده لازم است؟
خیر. اگر فروشنده حاضر نشود، نماینده اجرای احکام به‌جای او سند را امضا می‌کند.
۴. آیا بدون پایان‌کار می‌توان الزام به سند گرفت؟
خیر. ابتدا باید پایان‌کار و سپس سند اخذ شود.
۵. اگر فروشنده منکر قرارداد شود؟
کارشناسی خط و امضا انجام می‌شود و در صورت اثبات، حکم صادر می‌شود.
متای توضیحات (Meta Description)
«الزام به سند ملک قولنامه‌ای» چیست و چگونه می‌توان فروشنده را مجبور به انتقال رسمی ملک کرد؟ در این مقاله از گروه وکلای فروکیل، شرایط، هزینه‌ها، مراحل طرح دعوا، مدارک لازم و نکات مهم قانونی را کامل بررسی کرده‌ایم.
اگر تأیید کنید، تصویر اختصاصی مقاله را هم اکنون برایتان طراحی می‌کنم.