گروه وکلای فروکیل متشکل از بهترین وکلا
گروه وکلای فروکیل متشکل از بهترین وکلا
24 آذر 1404
5 دقیقه
بدون دیدگاه
نوشته شده توسط تیم تحریریه فروکیل
محتوایی که می خوانید
حتماً. در ادامه مقاله حقوقی کامل و منحصربهفرد برای سایت گروه وکلای فروکیل با کلمهکلیدی مستحق للغیر درآمدن مبیع ارائه میشود و حالت مستحقللغیر درآمدن بخشی از مبیع نیز بهصورت جداگانه و تحلیلی بررسی شده است.
در معاملات بیع، یکی از مهمترین تعهدات فروشنده، انتقال مالکیت صحیح و قانونی مبیع به خریدار است. گاهی پس از انجام معامله مشخص میشود که مبیع یا بخشی از آن متعلق به شخص ثالث بوده و فروشنده اساساً مالک آن نبوده است. در این حالت، موضوعی تحت عنوان مستحق للغیر درآمدن مبیع مطرح میشود که آثار حقوقی قابلتوجهی برای طرفین معامله به همراه دارد.
مستحق للغیر درآمدن مبیع به وضعیتی گفته میشود که پس از وقوع عقد بیع، معلوم گردد مبیع در زمان معامله، متعلق به شخصی غیر از فروشنده بوده و شخص ثالث نسبت به آن حق مالکیت یا حق عینی داشته است. در چنین شرایطی، فروشنده مالی را فروخته که اختیار قانونی برای فروش آن نداشته است.
مبنای این قاعده در حقوق ایران، قواعد عمومی معاملات و مواد قانونی مربوط به بیع در قانون مدنی است که بر لزوم مالک بودن فروشنده یا داشتن اذن از مالک تأکید دارد.
مهمترین مستند قانونی در این خصوص ماده ۳۹۰ قانون مدنی است که مقرر میدارد:
«اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحقللغیر درآید، بایع ضامن است…»
همچنین مواد ۳۹۱ و ۳۹۲ قانون مدنی، به جبران خسارات و حق رجوع خریدار اشاره دارند که نقش مهمی در تعیین مسئولیت فروشنده دارند.
وقتی مبیع مستحقللغیر در میآید، آثار حقوقی متعددی ایجاد میشود که مهمترین آنها عبارتاند از:
در صورتی که تمام مبیع مستحق للغیر درآید، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ چرا که یکی از ارکان اساسی عقد بیع (مالکیت فروشنده) مخدوش شده است.
فروشنده مکلف است ثمن دریافتی را به خریدار مسترد کند، حتی اگر از عدم مالکیت خود آگاه نبوده باشد.
اگر خریدار در نتیجه معامله متحمل ضرر شده باشد (مانند هزینههای دادرسی، کاهش ارزش پول یا منافع فوتشده)، میتواند بر اساس ماده ۳۹۱ قانون مدنی، مطالبه خسارت کند.
یکی از مسائل مهم و کاربردی در چالش های ملکی و قراردادی، مستحق للغیر درآمدن بخشی از مبیع است؛ وضعیتی که در آن فقط قسمتی از مال مورد معامله متعلق به شخص ثالث از آب درمیآید.
در این حالت، قانونگذار بین دو فرض تفکیک قائل شده است:
فرض اول: قابلیت تفکیک مبیع
اگر مبیع قابل تجزیه باشد (مانند زمینی که بخشی از آن متعلق به غیر است)، خریدار نسبت به همان بخش حق فسخ دارد یا میتواند معامله را نسبت به قسمت صحیح نگه داشته و بابت قسمت مستحق للغیر، ارش یا ثمن آن بخش را مطالبه کند.
فرض دوم: عدم قابلیت تفکیک مبیع
اگر مبیع قابل تفکیک نباشد (مانند یک واحد آپارتمان با متراژ کمتر از میزان فروختهشده)، خریدار میتواند کل معامله را فسخ کند؛ زیرا هدف اصلی او از معامله محقق نشده است.
در هر دو فرض، فروشنده مسئول جبران خسارات خریدار است و نمیتواند به جهل خود نسبت به مالکیت استناد کند. مسئولیت فروشنده در اینجا مسئولیت قراردادی محسوب میشود.
گرچه این دو مفهوم شباهتهایی دارند، اما تفاوت اساسی آنها در این است که:
در معامله فضولی، امکان تنفیذ معامله توسط مالک وجود دارد.
اما در مستحق للغیر درآمدن مبیع، معمولاً مالک معامله را رد کرده یا با حکم قطعی دادگاه، مالکیت او احراز شده است.
در نتیجه، آثار حقوقی و شیوه دفاع در این دو موضوع متفاوت خواهد بود.
دعاوی مربوط به مستحق للغیر درآمدن مبیع به دلیل ارتباط با اسناد مالکیت، قراردادها، و حقوق اشخاص ثالث، از پیچیدگی بالایی برخوردارند. تنظیم دادخواست صحیح، انتخاب خواسته مناسب (فسخ، استرداد ثمن، مطالبه خسارت) و استناد دقیق به مواد قانونی، نیازمند تخصص حقوقی است.
مشاوره با وکیل متخصص در حوزه دعاوی ملکی و قراردادی میتواند از تضییع حقوق خریدار یا فروشنده جلوگیری کرده و مسیر پرونده را بهدرستی هدایت کند.
در مجموع، مستحق للغیر درآمدن مبیع یکی از مهمترین ایرادات حقوقی در عقد بیع است که میتواند کل یا بخشی از معامله را باطل یا قابل فسخ کند و مسئولیتهای سنگینی برای فروشنده به همراه داشته باشد. چه در حالتی که تمام مبیع متعلق به غیر باشد و چه زمانی که تنها بخشی از مبیع مستحق للغیر درآید، خریدار از حمایت قانونی برخوردار بوده و حق استرداد ثمن، فسخ معامله و مطالبه خسارات را خواهد داشت.
تشخیص صحیح وضعیت مبیع، قابلیت تفکیک آن و انتخاب خواسته مناسب در دادگاه، نقش تعیینکنندهای در نتیجه دعوا دارد؛ به همین دلیل، استفاده از مشاوره وکیل رایگان ملکی متخصص در اینگونه پروندهها میتواند از بروز خسارات بیشتر جلوگیری کرده و حقوق طرف زیاندیده را بهصورت مؤثر تأمین کند.
۱. اگر فروشنده از مستحق للغیر بودن مبیع اطلاع نداشته باشد، باز هم مسئول است؟
بله، جهل فروشنده رافع مسئولیت او نیست و مکلف به استرداد ثمن و جبران خسارت است.
۲. در صورت مستحق للغیر درآمدن بخشی از مبیع، آیا فسخ کل معامله ممکن است؟
در صورتی که مبیع غیرقابل تفکیک باشد یا هدف اصلی خریدار محقق نشود، فسخ کل معامله امکانپذیر است.
۳. خریدار چه خساراتی میتواند مطالبه کند؟
هزینههای دادرسی، کاهش ارزش ثمن، و در مواردی منافع فوتشده قابل مطالبه است.
دادخواست مستحق للغیر درآمدن مبیع
فروش مال غیر
سوال حقوقی دارم رایگان
وثیقه یا قرار وثیقه مبلغ مالی یا دارایی غیرمنقولی است که در ازای شرطی نزد طرف قرارداد یا دادگاه میگذارند. معنای لغوی وثیقه «استوار»، «آنچه بدان اعتماد شود» و «محکم کاری» است. قرار وثیقه چیست؟ قرار وثیقه…
اعتراض به رأی شورای حل اختلاف یکی از مهمترین مراحل حقوقی برای افرادی است که از تصمیمات این شورا رضایت ندارند. در حالی که شوراهای حل اختلاف با هدف تسریع در حل و فصل دعاوی و کاهش…
در نظام حقوقی ایران، شهادت یکی از مهمترین ادله اثبات دعواست که میتواند سرنوشت یک پرونده را تغییر دهد. با این حال، اگر شخصی آگاهانه و برخلاف واقعیت در دادگاه شهادت دروغ بدهد، نهتنها عدالت را زیر…
مهریه زن در طلاق توافقی یکی از مهمترین و حساسترین موضوعاتی است که سرنوشت مالی زوجه را در پایان زندگی مشترک تعیین میکند. در طلاق توافقی، طرفین با اراده و رضایت، درباره همه حقوق مالی و غیرمالی…
چک یکی از رایجترین اسناد تجاری در معاملات روزمره است و مفقود شدن آن میتواند برای دارنده چک نگرانیهای جدی ایجاد کند؛ بهویژه زمانی که صادرکننده چک همکاری لازم را انجام نمیدهد. قانونگذار برای این وضعیت، راهکارهای…
حیله و تقلب یکی از مفاهیم مهم در حقوق مدنی و کیفری ایران است که نقش بسزایی در اعتبار قراردادها، معاملات و دعاوی قضایی دارد. اعمال حیله و تقلب میتواند آثار حقوقی جدی داشته باشد و منجر…
09377494255