قانون موجر و مستاجر و بررسی کامل آن توسط وکیل متخصص

امروزه بسیاری از افراد درگیر مسائل مربوط به روابط موجر و مستاجر هستند. بسیاری از افراد جامعه و برخی افراد نیز موجر هستند در روابط بین موجر و مستاجر همواره اختلافاتی حادث شده و می‌شود. اطلاع داشتن در مورد قوانین حاکم و روابط بین این دو قشر بسیار موثر خواهد بود و هر کدام از موجر و مستاجرین با کسب اطلاعات در مورد حق و حقوق خود می‌توانند رابطه استیجاری بهتری داشته و از بسیاری از دعاوی مطروحه جلوگیری کنند.  به همین دلیل گروه وکلای در قالب این مقاله به شما مطالعه کننده محترم در رابطه با قانون موجر و مستاجر اطلاعات کافی را خواهد داد تا سطح آگاهی و اطلاعات شما را از این روابط بالاتر ببرد.

قانون روابط موجر و مستاجر چیست؟

قانون حاکم بر روابط موجب و مستاجر امروزه قانون مصوب سال ۱۳۷۶ می‌باشد که در آن مقرراتی برای روابط دو طرف عقد اجاره یعنی موجر و مستاجر و از گردیده است قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ قانون موجر مستاجر سال ۱۳۵۶ و روابط بین متعاقدین عقد اجاره حاکم بود. امروز فقط اجاره‌هایی که قبل از سال ۱۳۷۶ بسته شده‌اند این قانون حاکم است و مابقی قراردادهای اجاره تابع قانون ۱۳۷۶ هستند.

عقد اجاره چه عقدی است؟

اجاره یک عقد معوض است که در آن منافع به صورت رایگان به دیگری تملیک نخواهد شد به طور مثال فردی مال خود را به صورت اجاره‌ای در ازای دریافت مبلغی به دیگری می‌دهد تا از منافع آن مال استفاده کند به کسی که مالش را اجاره می‌دهد موجر و به کسی که از منافع مال دیگری استفاده می‌کند مستاجر می‌گویند. و قانون حاکم بر روابط آنها نیز قانون موجر و مستاجر می‌باشد و مورد اجاره را نیز عین مستاجره می‌گویند.

قانون روابط موجر و مستاجر  ۱۳۵۶ چیست؟

در واقع دو قانون و روابط بین موجب و مستاجر در کشور ما حاکم می‌باشد یکی قانون موجر مستاجر ۱۳۵۶ و بعد آن قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶ در این پاراگراف قانون ۱۳۵۶ می‌پردازیم و نکات آن را ذکر می‌کنیم ابتدا باید گفت که این قانون ۳۱ ماده دارد . و به موجب ماده ۳۰ همین قانون احکامی که در این ماده آمده‌اند جنبه آمره دارند و این معنا که طرفین نمی‌توانند خلاف این قانون توافقی بکنند و شرط خلاف احکام این قانون باطل و بلاثر می‌باشد طبق این قانون اماکن تجاری زمانی که اجاره داده می‌شوند موجر نمی‌تواند تقاضای تخلیه مستاجر را بکند و قرارداد هر ساله خود به خود تمدید می‌شود مگر در موارد استثنایی که می‌توان تخلیه را خواست. در قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ در مورد اماکن تجاری حق سرقفلی به مستاجر داده می‌شود و هنگام تخلیه باید مبلغی تحت این عنوان با مستاجر از طرف موجر داده شود مگر در مواردی که مستاجر محروم شده باشد از این حق، که این موارد شامل تغییر شغل، عدم پرداخت اجاره بها، تعدی و تفریط و غیر می‌باشد. این قانون برخلاف قانون ۱۳۷۶ بیشتر از مستاجرین حمایت کرده است.

قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶ چیست؟

قانون ۱۳۵۶ فقط در قراردادهای اجاره تجاری حاکم است اما قانون ۱۳۷۶ هم تجاری هم مسکونی را در بر می‌گیرد این قانون ۱۳ ماده دارد و این قانون امره نیست و می‌تواند خلاف آن توافق کرد طبق این قانون قرارداد اجاره باید کتبی باشد برخلاف ۱۳۵۶ که قرارداد شفاهی و کتبی را می‌پذیرفت این قانون با قرارداد شفاهی ترتیب اثر نمی‌دهد. به موجب این قانون قرارداد اجاره باید مدت داشته باشد در غیر این صورت عقد باطل است چرا که دائمی بودن قرارداد اجاره خلاف مقتضای ذات عقد است. به موجب این قانون موجر در هنگام عقد اجاره می‌تواند از مستاجر حق سرقفلی بگیرد یا نگیرد بنابراین اگر موجر سرقفلی گرفته باشد در انتهای مدت اجاره و تخلیه عین مستاجره باید این حق را به نرخ روز بپردازد و اگر نگرفته باشد که چیزی هم پرداخت نمی‌کند. این قانون بیشتر از موجر حمایت می‌کند.

تخلیه عین مستاجره بر طبق قانون موجر و مستاجر به چه صورت است؟

ابتدای کار برای دریافت حکم تخلیه موجر باید به دفاتر خدمات قضایی الکترونیکی مراجعه کند و دادخواست تخلیه ملک را تنظیم کند و طی مراحل دادگاه حکم تخلیه را دریافت کند و آن حکم را به اجرا بگذارد.

تکالیف مستاجر طبق قانون موجر و مستاجر چیست؟

۱.پرداخت اجاره بها در موعد مقرر

۲.تخلیه محل اجاره بعد از پایان قرارداد اجاره

۳.تعمیرات غیر اساسی در عین اجاره را انجام دهد

۴.پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و شارژ ساختمان

۵.زمانی که موجر می‌خواست تعمیرات اساسی انجام دهد مستاجر با وی همکاری کند.

۶.خودداری از ورود خسارت به محل اجاره

تکالیف موجر طبق قانون موجب و مستاجر چیست؟

۱.ابتدای کار موجر باید عین اجاره را در وضعیتی به تصرف مستاجر بدهد که مستاجر بتواند استفاده مقرر از عین مستاجر ببرد.

۲.موجر حق ندارد زمانی که عقد اجاره هنوز باقی است تغییراتی در عین اجاره ایجاد کند که مانع استفاده مستاجر شود یا استفاده وی را دشوار سازد.

۳.کلیه تعمیرات اساسی و مخارجی که برای انتفاع مستاجر در عین مستاجر لازم است بر عهده مالک می‌باشد مگر اینکه بینشان شرط دیگری شده باشد.

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد طبق قانون موجب و مستاجر به چه صورت است؟

در صورتی که موجب تعهدات خود عمل نکند مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند و ملک را تخلیه نماید در این صورت موجب باید حق و حقوق مستاجر را تسویه کند و به قرارداد اجاره پایان دهد. از موارد دیگری که موجر می‌تواند عین مستاجره را تخلیه کند این است که عین مستاجره با توصیفات مندرج در قرارداد اجاره متفاوت باشد. یا اینکه در مورد اجاره خرابی غیرقابل تعمیر وجود داشته باشد. در مورد فسخ موجر نیز اگر مستاجر از ملک مورد اجاره مصرف دیگری غیر از موارد توافق خود با موجر درآورد یا اینکه مستاجر به مدت سه ماه اجاره بها را پرداخت نکند.

طبق قانون موجر و مستاجر اگر مستاجر تخلیه نکرد چه باید کرد؟

بعد از اینکه مدت اجاره تمام شد موجر باید از مستاجر تخلیه را بخواهد اگر مستاجر تخلیه نکرد و بین آنها اختلاف حاصل شد موجب باید تخلیه ملک را از دادخواست حکم تخلیه بخواهد. این درخواست باید از شورای حل اختلاف محل ملک تحت عنوان دستور تخلیه تقاضا شود.

قانون موجر و مستاجر و فروکیل

اگر در روابط اجاره‌تان دچار مشکل و چالش شدید گروه وکلای فروکیل با استفاده از بهترین وکلا و با سابقه‌ ترین وکلا  می‌تواند کمک شایانی به شما نماید. برای ارتباط با گروه وکلای فروکیل شما می‌توانید به آدرس ما مراجعه نمایید. یا با شماره گیری شماره ۰۹۴۲۶۰۰۱۲۰۲ و همراه ۰۹۱۰۸۴۶۰۶۹۲  با وکلا و کارشناسان ما ارتباط تلفنی گرفته و مشورت نمایید.

خلاصه مطلب

قانون موجر و مستاجر در کشور ما روابط بین موجر و مستاجر را تنظیم می‌کند این قانون در کشور ما به دو زمان سال ۱۳۵۶ و سال ۱۳۷۶ تقسیم می‌شود. امروزه قانون حاکم همان قانون موجب و مستاجر سال ۱۳۷۶ می‌باشد اگر در این زمینه دچار مشکل شد گروه وکلای فروکیل می‌تواند به شما یاری رساند.